Kluskavel kan woning zijn voor de overdrachtsbelasting

Heeft een pand wel of geen woonbestemming? Dit zou veel uit kunnen maken voor de hoogte van de belasting. Indien je kunt aantonen dat het pand een woonbestemming heeft, betaal je immers enkel 2% overdrachtsbelasting i.p.v. 6%. Indien een kluskavel gestript is tot casco is het echter lastig vast te stellen of het daadwerkelijk om een woonbestemming gaat. In Den Haag kwam onlangs zo’n kwestie voor de rechtbank.

De gemeente Den Haag beschikt over een voormalig bedrijfs- en kantoorpand. In opdracht van de gemeente is het pand getransformeerd en heeft het 67 appartementsrechten gekregen. Het betreft 67 kluskavels, bedoeld voor wonen en/of werken. De gemeente heeft de kavels intern gestript tot casco en diverse andere werkzaamheden verricht, zoals het uitvoeren vast asbestsanering en het aanleggen van meterkasten.

In 2016 verkrijgt belanghebbende, hier genoemd als mevrouw X, zo’n kluskavel, in de staat waarin de gemeente deze heeft achtergelaten. Bij de verkrijging van de kavel beschikte mevrouw X over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning. In geschil is of de kluskavel een woning is voor de overdrachtsbelasting. Volgens de belastinginspecteur is mevrouw X 6% overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat er geen sprake is van een woning. Als er wel sprake is van een woning bedraagt de overdrachtsbelasting 2%. Woning of geen woning, dat is de vraag.

Rechtbank Den Haag mag zich over deze kwestie buigen. Het staat vast dat het pand oorspronkelijk voor een ander gebruik dan bewoning is gebouwd, namelijk als kantoor. De vraag aan de rechtbank is of het pand door de gemeentelijke verbouwing tot woning bestemd is. De rechtbank stelt vast dat, op het moment dat mevrouw X de kavel verkrijgt, het gebouw zich in een staat bevindt waaruit niet te concluderen valt dat het nog steeds een kantoorpand is, noch dat het inmiddels bestemd is voor bewoning. Aangezien mevrouw X wel beschikte over een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning, is de onroerende zaak op grond van publiekrechtelijke voorschriften alleen bestemd voor bewoning. De Rechtbank oordeelt dat mevrouw X gelijk heeft en de kavel een woning is voor de overdrachtsbelasting. Het tarief van 2% is dus van toepassing.

Bron: Gerechtshof Den Haag. ECLI:NL:GHDHA:2018:1301. 31 mei 2018.