De Hoge Raad beantwoordt vragen inzake criterium “in wezen nieuwbouw”

Op 4 november 2022 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord die waren gesteld door de rechtbank Zeeland-West-Brabant over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ in het kader van de btw.

In de voorgelegde zaak ging het om de levering van een tot hotel verbouwd kantoorpand. De vraag was of de levering van een “vernieuwbouwd” pand was onderworpen aan de heffing van btw waardoor de verkrijging was vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting.

De rechtbank had de Hoge Raad gevraagd onder welke voorwaarden nu sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. De Hoge Raad beantwoordt deze vragen in lijn met eerdere arresten door aan te geven dat door de verbouwing een nieuw (onroerend) goed moet zijn voortgebracht dat tevoren niet bestond. Hiervan is sprake als het gaat om een ingrijpende wijziging van de bouwkundige constructie. Andere factoren kunnen een rol spelen, maar zijn niet doorslaggevend.

De casus
Een BV koopt in 2015 een kantoorpand voor een kleine 5 miljoen Euro en laat het pand voor ongeveer 7 miljoen Euro verbouwen tot een hotel. De BV verkoopt en levert het hotelgebouw aan een derde voor het lieve sommetje van een kleine 16 miljoen Euro.

De werkzaamheden hebben bestaan uit het strippen van de binnenkant, sanitaire aanpassingen, het installeren van een nieuwe sprinklerinstallatie en het installeren van een nieuwe verwarming. De bestaande constructie van het pand is nauwelijks aangepast. Het dak, de vloeren, de trappen, de plafonds en de liften zijn niet verwijderd en ook niet vervangen. Wel zijn aanpassingen gerealiseerd om het gebouw te laten voldoen aan de moderne bouweisen en de wensen van belanghebbende. De verbouwing heeft niet geleid tot een uitbreiding van bestaande oppervlakten. Ook het uiterlijk van het gebouw is niet gewijzigd.

De koper is van mening dat de verbouwing heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’ waardoor aan haar een nieuw gebouw is geleverd in de btw sfeer waardoor zij recht meent te hebben op de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat is voor haar gunstig omdat zij de btw in aftrek kan brengen.

De Belastingdienst is echter van mening dat geen sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. De koper legt de kwestie voor aan de Rechtbank die nadere vragen stelt aan de Hoge Raad. De rechtbank stelt zich op het standpunt dat er geen eenduidige richtlijnen zijn voor de beoordeling van de vraag wanneer sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’.

De Hoge Raad geeft aan dat bij werkzaamheden aan een bestaand gebouw alleen dan een gebouw wordt voortgebracht dat tevoren niet bestond, wanneer de werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat daardoor ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. Of er ‘in wezen nieuwbouw’ is ontstaan, moet volgens de Hoge Raad worden bepaald aan de hand van wat er in bouwkundig opzicht met het gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, zoals vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Verder geeft de Hoge Raad aan dat een verbouwing niet snel zó ingrijpend zal zijn dat daardoor sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Dit dient van geval tot geval beoordeeld te worden.

Naast de wijziging in de bestaande bouwkundige constructie kunnen volgens de Hoge Raad ook de volgende factoren een aanwijzing vormen dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’:
• wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid van de onroerende zaak;
• wijzigingen van de functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden;
• de grootte van de gedane investeringen; en
• de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde.

Genoemde factoren kunnen, evenals andere factoren, aanwijzingen zijn dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Volgens de Hoge Raad zijn deze factoren op zichzelf of tezamen genomen echter niet doorslaggevend of noodzakelijk.

Betekenis voor de praktijk
Voor de praktijk is het arrest van de Hoge Raad van groot belang. Voorheen werd gekeken naar vier criteria: het aanwezig zijn van majeure exterieure en interieure wijzigingen, het bestaan van een functie- of bestemmingswijziging en het aanwezig zijn van een significante verhouding tussen de hoogte van de verbouwingskosten en de waarde van de oudbouw. De laatste tijd zijn er enkele uitspraken waarneembaar waarin aan wijzigingen van constructieve aard meer belang werd toegekend

De Hoge Raad heeft deze nieuwe ingeslagen weg gevolgd en zich op het standpunt gesteld dat sprake moet zijn van wijzigingen van constructieve aard. Een verbouwing zal naar zijn mening niet snel leiden tot een vernieuwbouw. We denken dat de feiten en omstandigheden van ieder individueel geval nog steeds leidend zullen zijn en verwachten daarom ook in de toekomst nog procedures over al dan niet vernieuwbouw.