Overdracht van kort verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen

Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 17 mei 2022 twee belangrijke uitspraken gedaan inzake de btw en de vastgoedpraktijk. Het Hof oordeelt, anders dan in een zaak uit 2008, dat de overdracht van (kort) verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar voor de btw kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen.

Het voordeel van deze kwalificatie is dat de overdracht niet onderworpen is aan de heffing van, terwijl de overdrager slechts wordt geconfronteerd met niet-aftrekbare btw op de verbouwingskosten, aankoopkosten van de grond en bijkomende kosten, terwijl er geen sprake is van niet-aftrekbare btw over de verkoopprijs.

• De eerste zaak betreft de situatie waarin een projectontwikkelaar een kantoorpand aankoopt en er vervolgens 77 woonappartementen in vestigt. Vanaf mei tot en met juli 2017 heeft belanghebbende huurovereenkomsten gesloten voor de woonappartementen inclusief parkeerplaatsen. Op 15 november 2017 vindt de juridische levering van het gebouw in verhuurde staat plaats aan een belegger plaatsgevonden. Het gebouw was op dat moment ongeveer 3,5 maand vrijgesteld van btw verhuurd.

• De tweede zaak betreft de situatie waarin een projectontwikkelaar een perceel grond geleverd krijgt en in de loop van het jaar een huurovereenkomst sluit met een stichting voor een nog te realiseren gebouw. Het complex wordt gebouwd en wordt vrijgesteld van btw verhuurd. Nog in hetzelfde jaar vindt de juridische levering van het verhuurde complex aan de koper plaats.

In beide zaken was in geschil of de overdracht van het (kort) verhuurde vastgoed voor de btw kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen als bedoeld in artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968.

Het Hof Arnhem/Leeuwarden bevestigt dat de overdracht van een verhuurd pand onder omstandigheden kan kwalificeren als de overdracht van een algemeenheid van goederen. Het Hof is in beide zaken van mening dat met de onroerende zaken een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend. De verkoop van het gebouw valt niet aan te merken als de verkoop van een goed sec, maar als de overgang van een algemeenheid van goederen als bedoeld in artikel 37d Wet OB.

Hiermee gaat het Hof voorbij aan een eerder oordeel uit 2018 dat door de Hoge Raad zonder verdere motivering in stand is gelaten. In deze procedure was naar het oordeel van het Hof sprake van de verkoop van een goed uit de voorraad waarmee niet zelfstandig een autonome onderneming gedreven kon worden. De projectontwikkelaar had het gebouw niet ontwikkeld met het oog op de eigen exploitatie, maar voor de verkoop ervan. Daarom vond het Hof de overdracht geen overdracht van een algemeenheid van goederen.

In de twee nieuwe uitspraken lijkt het Hof de intenties van de project-ontwikkelaar niet relevant te hebben geacht voor de kwalificatie als overdracht van een algemeenheid van goederen. Volgens het Hof is een toets aan de intenties ook niet terug te vinden in de door het Hof van Justitie EU gebezigde uitleg van het begrip overgang van een algemeenheid van goederen.

Gevolg van de uitspraken
In beide gevallen is sprake van nieuwe onroerende zaken, maar omdat de overdracht kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen, is geen btw verschuldigd over de volledige koopsom van het gebouw. De niet-aftrekbare btw (vanwege de vrijgestelde verhuur) is zodoende beperkt tot de (niet-aftrekbare) btw op de verbouwingskosten, eventuele btw op de aankoopkosten van de grond en op bijkomende kosten. In feite wordt er een besparing van btw gerealiseerd op de winst op genoemde transacties.

In beide procedures was sprake van een juridische levering kort na de eerste ingebruikname (3,5 maand en 2 weken). Het is nog niet bekend of de Staatssecretaris van Financiën in cassatie wenst te gaan bij de Hoge Raad, maar voor de vastgoedpraktijk is dit een gunstige ontwikkeling.

Heeft u vragen naar aanleiding van een en ander, aarzelt u niet om contact met ons te zoeken.